Gisella Canales Ewest
Este es un artículo que llega un año y tres meses tarde, porque siempre que empiezo a escribirlo me da mucha nostalgia y lo dejo. Pero sé que para muchas personas las recomendaciones que encontrarán aquí pueden ser de ayuda, y para otras serán motivación, así que aquí está, finalmente.
Vender mi casa fue una de las decisiones más difíciles de 2022, tanto por el peso emocional que implicaba desprenderme de mi primera casa (y el esfuerzo que me implicó pagarla en 5 años y medio), como por los nervios que representó para mí, el asumir nuevamente el compromiso de una deuda grande.
¿Qué me motivó a dar el paso? Desde que compré mi primera casa sabía que en el largo plazo quería un espacio más grande y cómodo, pero como en aquel entonces no tenía la capacidad económica, opté por una casa pequeña (mini) como una especie de “peldaño” de lo que quería para el futuro.
Cuando la oferta de la nueva casa llegó (una persona muy apreciada para mi familia estaba vendiendo una de sus casas), sabía que no podía dejar pasar la oportunidad, pues:
- El tamaño de la propiedad casi triplicaba la que yo tenía.
- Estaba mejor ubicada, lo cual suma plusvalía.
- Me la ofrecía a un súper precio.
Revisé las finanzas familiares y por la diferencia de precio entre ambas propiedades sabía que obligatoriamente tendría que vender la casa para poder hacer la compra, no podría tener ambas (que era la idea inicial), pues no quería asumir nuevamente un crédito muy grande, sino que tendría que “rifarme” con todo lo que tenía a mano. Fueron días complejos, pues sabía que era una grandiosa oportunidad, pero el cariño a mi primera casita me hacía dudar.
Indagué precios y visité otras urbanizaciones de la zona, pero al ver que en precios similares los terrenos eran significativamente más pequeños y su ubicación era menos atractiva, supe que debía dar el paso. Y se hizo la promesa de compra-venta.
Lograr esto fue el resultado del trabajo de una década. Como te expliqué en este artículo, mi primera casa era pequeñita pero la fui ampliando. Llegó a pasar de 42 metros cuadrados de construcción, a más de 90 metros cuadrados. Fue un proceso de varios años que tuvo su recompensa, pues el valor de mercado casi se triplicó, según avalúo. Y ese será el punto de partida en las lecciones aprendidas y recomendaciones a la hora de vender una propiedad.
1. Conocer el valor real
Me tomó aproximadamente tres meses vender la casa, pero antes de poner el primer aviso de “se vende” tenía miedo de que tardara mucho más (y que eso dificultara la compra de la nueva casa), pues conocía muchos casos en la misma urbanización, de viviendas que llevaban más de un año de estar vendiéndose, sin éxito. ¿La posible razón? Los precios.
El hecho que se hagan mejoras en las propiedades, más la plusvalía de la zona (en caso de haber mejoras en el entorno) aumenta el valor de ésta, pero… ¿qué tanto? Eso varía mucho según la ubicación, el tamaño del terreno, el cuidado y mantenimiento de la vivienda, por eso opté por no fijar un precio “a la loca”, sino según avalúo formal, ya que sabía que por mucha mejora que hubiese hecho, al ser un lote de terreno pequeño, hay límites para el precio.
El avalúo es un procedimiento que realizan peritos valuadores autorizados por la Superientendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras para determinar el valor de un bien, con base en parámetros específicos.
El avalúo genera varios valores que pueden ser usados de referencia, según el propósito. Aquí te los explico:
Cuando adquirís una vivienda mediante crédito hipotecario, periódicamente se deben realizar avalúos, los cuales podés ir usando como referencia para monitorear el comportamiento de la plusvalía de tu propiedad.
De forma paralela a la realización del avalúo en 2022, hice una estimación de todo lo que había invertido y gastado en la propiedad, desde el pago de comisiones e intereses del crédito, mejoras, ampliaciones y mantenimiento, para contrastarlo con el monto que lograría con la venta. Luego de la transacción concluí que además de haber habitado la casa durante 10 años y 3 meses (incluso haber iniciado mi empresa ahí), tuve una diferencia a mi favor de poco más de 12 mil dólares.
Mi recomendación es que antes de fijar el precio de cualquier bien que querrás vender, conocé su valor mediante un avalúo, especialmente porque siempre llegarán personas con «dinero en mano» queriendo ofrecerte menos, y si no definiste previamente tus límites para negociar el precio, podrías terminar cerrando un trato desfavorable.
2. Cuidado con los detalles
Siempre en una propiedad hay detalles que podrían restar estética ante un posible comprador, por ello lo primero que hice (incluso antes de hacer el avalúo), fue revisar qué detalles estéticos o funcionales podían impactar en la percepción sobre la propiedad.
Detalles de pintura, manchas, de grifos o lámparas, limpieza y cosas similares que pueden parecer insignificantes, pero hacen que una casa sea más o sea menos atractiva para los potenciales compradores.
Te recomiendo hacer una lista de las reparaciones necesarias y las mejoras que podrían aumentar la vistosidad de la propiedad, antes de empezar a mostrarla.
3. ¿Venta directa o con agente inmobiliario?
Los primeros esfuerzos de venta los hice directamente, tanto por grupos de WhatsApp en los que estaba, como en mi perfil de Facebook personal y páginas de compra y venta.
Un par de semanas después de no ver frutos, accedí a ofrecerla mediante agentes inmobiliarios, quienes sí resultaron efectivos para atraer interesados, pero no se concretó venta con ninguno de ellos, sino que fue a través del anuncio que publiqué en Encuentra 24, que una familia nicaragüense que reside en EE.UU. me contactó y terminó realizando la compra.
Sobre este tema debés tomar en cuenta tres cosas:
- Te escribirán decenas de personas y si pasás muy ocupado/a como para estar respondiendo consultas en cualquier momento del día, o concretar citas para conocer el lugar, te vas a estresar. Es importante que esta tarea la tenga alguien con cierta flexibilidad y disponibilidad de tiempo. A propósito de esto, preferiblemente comprá un chip para tener un número exclusivo para esto, sobre todo por temas de privacidad (ese número andará circulando sin control).
- Si estás ofreciendo una casa en la que aún habitás, es sumamente incómodo estar abriendo las puertas de tu casa (y tu privacidad) a desconocidos. Idealmente empezar a mostrar la casa una vez ya no estés ahí, pues además de incómodo, puede haber riesgos de seguridad.
- Los agentes inmobiliarios acostumbran a tener llave de la casa para tener esa flexibilidad de mostrarla en cualquier momento y ellos se encargan de filtrar las visitas (personas que realmente se vean interesadas y cuenten con los medios para la compra), por ello cobran en promedio 5% sobre el monto de la venta. Es bastante, pero tomá en cuenta que se movilizan con recursos propios.
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4. Papeles en orden
Para realizar la venta debés estar al día con todos los impuestos municipales (IBI, basura), de servicios básicos, la propiedad debe estar libre de gravamen (o sea, no debe estar prendada al banco) y debés contar con la documentación que certifique esto. Por ello, si estás pensando vender una propiedad, ponete al día con todo esto con suficiente anticipación.
Una vez hayás concretado la transacción, asegurate de hacer rápido también cualquier cambio en el Registro de la Propiedad e impuestos, o podrías terminar pagando de más.
5. Asesorate legalmente
El proceso de compraventa de una propiedad requiere de mucho cuidado, por ello te sugiero buscar con anticipación un notario de confianza y con experiencia. Yo realicé mi proceso con Kenneth Hernández, de Hernández & Asociados, quien me ayudó a revisar las propuestas de redacción del documento de la parte compradora (que también tenía a abogada-notaria), pero desde que empecé a negociar con otros posibles compradores, me asesoró en todo momento. Este es un punto en el que no te recomiendo buscar la opción más barata, sino la mejor para vos.
6. Mudanza: que no sea un caos
Si bien sabía que en cualquier momento llegaría el comprador, la negociación fue rápida, especialmente presionada por el hecho que las personas estarían en Nicaragua durante esos días, así que, si se tomaba la decisión, la venta y mudanza debían ser rápidas.
Si te vas a cambiar de casa por venta, te recomiendo ir empacando con tiempo en cajas o maletas, empezando por las cosas que menos utilizás, para alivianar la carga. En mi caso no fue así (por eso ahora te lo aconsejo), sino que la mudanza tuvo que ser en dos días y terminamos mezclando todo en cajas y bolsas, para trasladarlas de urgencia a la nueva casa. ¿El resultado? Que pasado un mes todavía había cosas en cajas y no sabíamos dónde estaba cada cosa. Definitivamente algo que se pudo evitar.
En cualquier caso, es recomendable buscar un camión apto para trasladar todo en un solo viaje, en vez de llevar tus enseres en un vehículo inadecuado. En mi caso me mudé en temporada de lluvias, así que ya te imaginarás lo que habría pasado si hubiese usado una camioneta en vez de un camión.
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7. El reto de la nueva casa
De esto no te he hablado mucho aún, pero tal como te decía al inicio, el motivo de la venta de mi primera casa fue porque quería una más grande y cómoda, con mejor calidad de construcción. Debido a que la casa ya era usada y tenía ciertos años de antigüedad, evidentemente tendría que hacer una revisión a fondo para saber qué mantenimientos o reparaciones necesitaba realizar, adicionales a las mejoras estéticas como pintura, cambio de pisos, ventanas y detalles que uno hace para adecuar una propiedad más al gusto personal.
Suena sencillo, pero se te puede ir bastante dinero ahí, sobre todo si es una propiedad más grande. Por ello, si vas a cambiarte de casa, no podés quedarte en cero, siempre debés tener un fondo para hacer esas mejoras en tu nuevo hogar, sin necesidad de recurrir a más crédito y comprometer tu capacidad de pago.
Como obviamente los ahorros tienen límites, no pude hacer todo lo que quería antes de mudarme, pero traté de hacer lo esencial: impermeabilizar techos, cambiar lámparas y bujías a unas más ahorrativas, fumigación y limpieza general, cambio de cerraduras y candados, y la única mejora extra fue en la cocina, con más gabinetes y encimera de granito.
Cuando uno se cambia de casa quisiera todo nuevo, pero esa emoción te puede descontrolar. Procuré priorizar los electrodomésticos que realmente necesitaban reemplazo (refrigeradora y cocina, ambas con más de 13 años de antigüedad), buscando las opciones con mejor relación calidad-precio-consumo (para ello usé nuestra herramienta de consumo energético, obviamente), en vez de centrarme en lo meramente estético, como muchas veces hacemos de forma errónea.
Ahora, un año y tres meses después de haberme mudado a mi nueva casa, estoy feliz con la decisión que tomé. Mi meta es terminar de pagarla lo más pronto posible, lo que me ha llevado a postergar algunas renovaciones que sueño hacer. Ya he pagado +80% del valor total y mi meta es llegar al 100% en 2025 (o antes).
Y cierro este artículo recordando el quinto remedio para una bolsa escasa, de El Hombre Más Rico de Babilonia:
“Le trae gozo al corazón del hombre comer higos de sus propios árboles y uvas de sus propias viñas. Ser dueño de su domicilio y que sea un lugar del cual está orgulloso, coloca confianza en su corazón y mayor esfuerzo detrás de todos sus empeños. Así que, recomiendo que todo hombre sea dueño del techo que cubre a él y los suyos”.
Que nunca te hagan dudar de lo que sos capaz.
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